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Calendario del Intercambio 1031, Explicado

Por Javier Brown, Agente de Bienes Raíces Comerciales, MGR Real Estate · DRE #01755491

Esta guía es información general, no es asesoría fiscal ni legal. Cada intercambio es diferente; consulte con un intermediario calificado y con su contador (CPA) o abogado fiscal antes de actuar.

Un intercambio 1031 permite a un inversionista vender un inmueble de inversión o de negocio y comprar otro inmueble de inversión aplazando el impuesto sobre la ganancia de capital, siempre que se cumplan las reglas. En el Inland Empire es muy común: dueños venden una bodega, una yarda o un edificio de apartamentos y compran una propiedad NNN, otro edificio o una propiedad más cerca de su casa.

Las reglas son estrictas y los plazos no se mueven. Este es el calendario, explicado de forma sencilla.

Antes de poner su propiedad en venta: planee el intercambio

El mejor momento para pensar en un 1031 es antes de vender, no después de abrir el escrow.

• Hable con su contador para saber si le conviene un intercambio y cuánto impuesto aplazaría.
• Elija un intermediario calificado (QI). El QI guarda el dinero de la venta para que usted nunca lo toque. Si el dinero llega a sus manos, el intercambio puede perderse.
• Piense desde ya en la propiedad de reemplazo. ¿Qué quiere después: menos administración, más ingreso, otra ubicación? Empiece a buscar antes de vender, porque después el tiempo corre rápido.

Día 0: Se cierra su venta

El calendario empieza el día que se cierra la venta de su propiedad actual. El QI debe estar contratado antes de ese cierre y el dinero de la venta va directo al QI.

Días 1–45: Identificar propiedades de reemplazo

Tiene 45 días naturales desde el cierre de la venta para identificar por escrito las propiedades que podría comprar. Los fines de semana y días festivos cuentan. No hay prórroga si se pasa.

La identificación debe firmarse y entregarse como se requiere, normalmente a su QI, y describir claramente cada propiedad (por ejemplo, con la dirección o la descripción legal).

Hay límites de cuántas propiedades puede identificar. Lo más común es la regla de tres propiedades: puede identificar hasta tres de cualquier valor. Existen otras reglas para identificar más, pero tienen límites de valor. Pregunte a su QI cuál le conviene.

Consejo práctico: identifique propiedades de respaldo. Si falla la primera opción, solo puede comprar de lo que identificó.

Días 1–180: Cerrar la compra de reemplazo

Debe cerrar la compra dentro de 180 días naturales desde el cierre de su venta, o antes de la fecha límite de su declaración de impuestos de ese año (incluyendo prórrogas) si esa llega primero. Los 45 y los 180 días corren al mismo tiempo, no uno después del otro.

Qué cuenta como "propiedad similar" (like-kind)

En bienes raíces, "similar" es muy amplio. En general, un inmueble de inversión o negocio puede intercambiarse por otro inmueble de inversión o negocio. Una bodega puede cambiarse por un edificio de apartamentos, un terreno o un local NNN. Su casa no califica, ni una propiedad comprada principalmente para revender.

Para aplazar todo el impuesto: igual o mayor

Para aplazar todo el impuesto, los inversionistas normalmente buscan:

• Comprar una propiedad de valor igual o mayor a la que vendieron,
• Reinvertir todo el dinero neto de la venta, y
• Reemplazar cualquier deuda pagada con deuda nueva o con más efectivo.

El efectivo que se quede, o una baja de deuda que no se reemplace, puede pagar impuesto (se le llama "boot"). Su contador puede hacer los números.

Errores comunes

• Empezar tarde. Encontrar propiedad en 45 días es difícil en un mercado competido. Empiece a buscar con tiempo.
• Tocar el dinero. El dinero debe ir al QI.
• Identificar solo una propiedad. Si falla, puede quedarse sin opciones.
• Cambiar el nombre del dueño. En general, quien vende debe ser quien compra. Consulte a su asesor antes de cambiar de entidad.
• Olvidar el tiempo del préstamo. Si necesita préstamo, el banco necesita tiempo para avalúo y aprobación dentro de los 180 días.

Ideas de reemplazo en el Inland Empire

Los dueños que venden aquí muchas veces consideran:

• Propiedades NNN con un solo inquilino que paga la mayoría de los gastos. Vea mi página de propiedades NNN y la guía sobre qué determina el valor de una propiedad NNN.
• Edificios industriales, de varios inquilinos o de uno solo.
• Apartamentos, para quien acepta más administración.
• Terrenos o yardas, para planes a largo plazo.

Le ayudo en las dos partes: vender su propiedad actual y encontrar la siguiente.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo extender los plazos de 45 o 180 días?

En general, no. Solo en casos raros, como desastres declarados por el gobierno federal, podría haber extensión. Planee como si no existiera.

¿Puedo hacer un 1031 con mi casa?

En general, no. El 1031 es para inmuebles de inversión o negocio. Consulte su caso con su asesor fiscal.

¿Puedo comprar la propiedad de reemplazo antes de vender?

Existe el "intercambio inverso", pero es más complejo y costoso. Consulte a su QI y contador.

¿Necesito un intermediario calificado?

En un intercambio diferido normal, sí. El QI guarda el dinero y los documentos que hacen funcionar el intercambio.