Propiedades de Inversión NNN (Triple Neto) en el Inland Empire

A muchos inversionistas les gustan las propiedades triple neto (NNN) porque el inquilino cubre la mayoría de los gastos de operación. Soy Javier A. Brown, agente de bienes raíces comerciales con MGR Real Estate en Ontario, y llevo más de 20 años trabajando en el Inland Empire. Ayudo a inversionistas a comprar y vender propiedades NNN de retail e industriales, incluyendo bodegas y edificios de distribución.

¿Qué es un contrato triple neto?

En un contrato NNN, el inquilino paga la renta base más los impuestos de la propiedad, el seguro y el mantenimiento. Pero cada contrato es distinto. En algunos, el techo, la estructura o el estacionamiento siguen siendo responsabilidad del dueño, así que todo contrato se tiene que leer con cuidado.

Propiedades de un solo inquilino y de varios inquilinos

• Un solo inquilino, retail o industrial: por ejemplo, una tienda o una compañía en una bodega. La administración es más sencilla, pero el ingreso depende de ese único inquilino.
• Centros comerciales y parques industriales con varios inquilinos: los inquilinos comparten la propiedad y sus gastos. El ingreso está más repartido, pero hay más trabajo de renta y administración.

Cap rate y solidez del inquilino

El cap rate es el ingreso neto de operación de la propiedad dividido entre su precio. En general, las propiedades con inquilinos más sólidos, contratos más largos y mejores ubicaciones se venden a un cap rate más bajo, y las más riesgosas a uno más alto. La solidez del inquilino (su crédito) es qué tan fuerte es financieramente el inquilino, o la compañía que garantiza el contrato. Una empresa nacional con finanzas fuertes normalmente se ve como menos riesgo que un negocio local nuevo.

Un cap rate más alto puede significar más ingreso por el precio, y por eso algunos inversionistas lo buscan. Pero ese ingreso extra casi siempre viene con más riesgo, así que un cap rate alto merece una revisión más cuidadosa, no menos.

Riesgos que hay que considerar

• El inquilino: si tiene problemas o se va, el ingreso se puede detener.
• El plazo del contrato: si le queda poco tiempo, puede enfrentar un local vacío o una nueva negociación más pronto.
• La ubicación: el tráfico, el acceso y la demanda afectan qué tan fácil se vuelve a rentar el espacio.

Cómo trabajamos

1. Definimos sus metas: ingreso, presupuesto, nivel de riesgo y fechas, incluyendo los plazos de un intercambio 1031.
2. Buscamos: le encuentro opciones NNN de retail e industriales en el Inland Empire.
3. Revisamos: analizamos el contrato, el inquilino, la ubicación y los números.
4. Negociamos y cerramos: negocio la compra y trabajo con su escrow, su prestamista y sus asesores.

¿Ya es dueño de una propiedad NNN y quiere vender? Vea vender su propiedad NNN.