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Vender un Edificio Industrial con Inquilino

Por Javier Brown, Agente de Bienes Raíces Comerciales, MGR Real Estate · DRE #01755491

Muchos dueños de bodegas en el Inland Empire quieren vender mientras el edificio sigue rentado. Tal vez se va a retirar, quiere hacer un intercambio 1031 o simplemente está listo para vender. Un edificio rentado puede venderse muy bien, pero el proceso es diferente al de un edificio vacío. El contrato de renta se vuelve parte de lo que vende, y el inquilino se vuelve parte del proceso.

Así puede prepararse y esto es lo que revisarán los compradores.

Paso 1: Sepa quién es su comprador

Un edificio industrial rentado normalmente atrae a dos tipos de compradores:

• Inversionistas, que compran el ingreso. Se fijan en la renta, los años que le quedan al contrato, la solidez del inquilino y cómo se compara la renta actual con la del mercado.
• Dueños-usuarios, que quieren ocupar el edificio. Un contrato largo puede ser un problema para ellos porque no pueden mudarse. Un contrato que termina pronto, o un inquilino que ya se quiere ir, abre la puerta a estos compradores.

Cuál grupo conviene más depende de su contrato. Esa decisión define el precio, la promoción y el momento de vender, así que es lo primero que hay que decidir.

Paso 2: Reúna los documentos del contrato

Los compradores pedirán el contrato completo, todas las enmiendas y cualquier carta adicional. Júntelos con tiempo y revíselos, o pida a su agente que los revise, buscando:

• Plazo restante y opciones: ¿el inquilino tiene opciones de renovación y a qué renta?
• Renta y aumentos: ¿cuál es la renta actual y cuándo sube?
• Gastos: ¿es NNN, bruto modificado u otro? ¿Quién paga techo, aire acondicionado y estacionamiento?
• Derecho preferente de compra: algunos contratos le dan al inquilino el derecho de comprar primero. Hay que seguir esa cláusula al pie de la letra.
• Depósito: se transfiere al comprador al cierre.

Enmiendas perdidas o términos poco claros retrasan a los compradores y pueden bajar lo que están dispuestos a pagar.

Paso 3: Ordene los ingresos y gastos

Los inversionistas querrán ver por lo menos los estados de operación de los últimos años: renta cobrada, impuestos, seguro, reparaciones y lo que se le cobró al inquilino. Si ha cobrado gastos bajo un contrato NNN, tenga listas las conciliaciones. Números claros hacen su edificio más fácil de analizar y de financiar.

Paso 4: Hable con el inquilino en el momento correcto

El inquilino se va a enterar. Los compradores necesitan visitar, los prestamistas necesitan inspecciones y el comprador pedirá documentos firmados por el inquilino. Es mejor que lo escuche de usted primero, en un momento planeado, y no por un letrero o por un desconocido en el estacionamiento.

Explíquele al inquilino:

• Su contrato sigue vigente. Una venta no lo cancela.
• Las visitas e inspecciones se programarán con anticipación y serán las mínimas.
• Le pedirán firmar un certificado estoppel (vea abajo).

Revise en su contrato cuánto aviso le debe dar al inquilino antes de entrar.

Paso 5: Certificados estoppel y SNDA

Un certificado estoppel es un documento corto firmado por el inquilino que confirma los términos del contrato: renta, plazo, depósito y que no hay incumplimientos ni disputas. Casi todos los compradores y prestamistas lo exigen. La mayoría de los contratos obligan al inquilino a firmarlo dentro de cierto número de días.

Un SNDA(acuerdo de subordinación, no perturbación y reconocimiento) puede ser necesario si el comprador usa un préstamo. Protege al prestamista y confirma que el inquilino reconocerá al nuevo dueño.

Pídalos con tiempo. Un estoppel tardado es una de las causas más comunes de que un cierre se retrase.

Paso 6: Póngale el precio correcto

Para inversionistas, el precio depende del ingreso neto del edificio y del rendimiento que los compradores esperan hoy para ese tipo de edificio, inquilino y plazo. Un contrato con renta por debajo del mercado y muchos años restantes puede bajar el precio. Uno con renta cercana al mercado y buen inquilino puede sostener un precio fuerte.

Para dueños-usuarios, el precio depende más de ventas comparables de edificios similares, pero importa cuándo pueden ocuparlo.

Una buena valuación analiza ambos enfoques y le dice cuál grupo de compradores probablemente pagará más. Eso es exactamente lo que incluye mi valuación gratis de propiedad comercial.

Paso 7: Planee las inspecciones y el estado del edificio

Los compradores inspeccionarán techo, aire acondicionado, electricidad, plomería, rociadores contra incendio y estacionamiento. Si el contrato pone el mantenimiento a cargo del inquilino, conviene revisar si de verdad se ha hecho antes de poner el edificio en venta. Arreglar detalles pequeños, o al menos conocerlos, evita sorpresas y renegociaciones durante el escrow.

Paso 8: Mantenga la cooperación del inquilino

Un inquilino cooperativo hace todo más fácil. Algunos vendedores tienen pequeñas atenciones, como programar visitas según el horario del inquilino o resolver una reparación pendiente. No tiene que regalar nada grande; solo respete su operación. Un inquilino que se siente respetado firma los estoppels más rápido y mantiene el edificio presentable durante las visitas.

Lo que he visto funcionar

Representé al vendedor de 1200 Jefferson Ln en Colton, una yarda M1 pavimentada y cercada de 1.645 acres que se cerró en $2,000,000, y representé tanto al comprador como al vendedor de 2280 S. Riverside Ave en Bloomington, un edificio industrial de 9,510 pies² que se vendió en $2,260,000. En ambos casos, la preparación mantuvo el trato en orden: documentos organizados, un precio claro y un plan para visitas y papeleo antes de que llamara el primer comprador.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo vender si al inquilino le quedan años de contrato?

Sí. El contrato sigue vigente y pasa al comprador. Principalmente afecta quién es el mejor comprador y cómo se fija el precio.

¿El inquilino tiene que permitir visitas?

La mayoría de los contratos comerciales permiten al dueño un acceso razonable con aviso previo. Revise los términos exactos de su contrato.

¿Y si mi inquilino tiene derecho preferente de compra?

Debe darle al inquilino la oportunidad de comprar según lo que diga el contrato, antes o después de recibir una oferta de otra persona. Pida que revisen la cláusula para hacerlo correctamente.

¿Me conviene esperar a que termine el contrato?

No siempre. Un edificio rentado atrae inversionistas y uno vacío atrae dueños-usuarios. Una valuación puede mostrar cuál camino probablemente le dará mejor resultado.