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Comprar o Rentar una Bodega: Cómo Decidir

Por Javier Brown, Agente de Bienes Raíces Comerciales, MGR Real Estate · DRE #01755491

Si su negocio opera desde una bodega, un taller o una yarda en el Inland Empire, tarde o temprano se preguntará: ¿sigo rentando o compro mi propio edificio? Ser dueño puede crear patrimonio y darle control. Rentar mantiene su efectivo libre y le permite moverse. Ninguna opción es siempre la correcta. Depende de su negocio, su efectivo y sus planes.

Esta guía es información general. Revise sus números con su contador y su banco.

Razones para comprar (ser "dueño-usuario")

1. Su renta le paga a usted y no a un dueño. Al pagar el préstamo, va creando patrimonio en un bien real.

2. Control. Usted decide mejoras, letreros, electricidad, racks y cómo se usa el edificio, dentro de la zonificación. Sin permisos del dueño ni negociaciones de renovación.

3. Costos más estables. Con un préstamo a tasa fija, el pago no sube como sube la renta. Sí tendrá impuestos, seguro y mantenimiento.

4. Valor a largo plazo. Si la propiedad sube de valor, la ganancia es suya. Algunos dueños después rentan el edificio a otro negocio y lo conservan como inversión, o lo venden.

5. Opciones de préstamo para dueños-usuarios. Algunos programas para negocios que ocupan su propio edificio pueden pedir menos enganche que un préstamo normal de inversionista. Pregunte a un banco para cuáles califica.

Razones para rentar

1. El efectivo se queda en el negocio. Comprar requiere enganche y costos de cierre. Ese dinero podría ir a equipo, inventario, personal o publicidad.

2. Flexibilidad. Si crece rápido, se achica o necesita otra ubicación, al terminar el contrato puede irse. Vender un edificio toma tiempo.

3. Menos sorpresas. Según el contrato, el dueño puede encargarse de reparaciones mayores como el techo o la estructura. Como dueño, todas las reparaciones son suyas.

4. Acceso a edificios que no están en venta. Muchos de los edificios que le sirven solo están disponibles en renta.

5. Enfoque. Algunos empresarios prefieren dedicar su tiempo a su negocio y no a administrar bienes raíces.

Preguntas para hacerse

¿Cuánto tiempo me voy a quedar?

Entre más tiempo piense quedarse, más sentido tiene comprar, porque los costos de comprar y vender se reparten en más años. Si podría mudarse o crecer en pocos años, rentar suele convenir más.

¿Tengo el efectivo, y debo usarlo aquí?

Piense cuánto más podría producir ese dinero dentro de su negocio. Algunas empresas ganan más con equipo nuevo o contratando que con un edificio.

¿Qué tan estable es mi negocio?

Los bancos revisan la historia financiera de su negocio. Un negocio estable y con ganancias está en mejor posición para comprar.

¿Necesito algo especial?

Electricidad pesada, grúas, más patio, mayor altura libre o permisos especiales pueden ser difíciles de encontrar en renta. Si va a invertir mucho en mejoras, siendo dueño se queda con ese beneficio.

¿Y los impuestos?

Rentar y comprar tienen trato fiscal distinto (deducción de renta vs. depreciación e intereses). Pida a su contador que compare ambos escenarios.

Comparación sencilla

Por qué el Inland Empire es diferente

Aquí hay mucha demanda de bodegas por logística, manufactura, contratistas y transporte, así que los edificios pequeños y medianos buenos no duran mucho disponibles. La zonificación para estacionar camiones, almacenaje exterior y cierta manufactura cambia según la ciudad, de Ontario y Fontana a Colton y Bloomington. Antes de comprar o rentar, confirme que su uso está permitido en esa dirección.

Un camino intermedio: rentar ahora y comprar después

Muchos empresarios rentan mientras ahorran y construyen historia financiera, y compran cuando aparece el edificio correcto. Si ese es su caso, dígame qué le gustaría comprar. Puedo buscar edificios para dueño-usuario, incluyendo algunos que no se anuncian, y avisarle. Únase a mi lista de propiedades fuera del mercado.

¿Ya es dueño de su edificio?

Si es dueño-usuario y piensa mudarse, vender o rentar su edificio actual, empiece con una valuación gratis. Algunos dueños venden y se quedan rentando (venta con arrendamiento posterior) para liberar efectivo sin mudarse.

Preguntas Frecuentes

¿Cuánto enganche necesito para comprar una bodega?

Depende del banco, del programa de préstamo, de la propiedad y de las finanzas de su negocio. Hable pronto con un banco comercial para conocer su rango de compra.

¿Es más barato comprar que rentar?

A veces, a largo plazo. A corto plazo, comprar casi siempre cuesta más al inicio. Compare el costo total durante los años que piensa quedarse.

¿Puedo comprar un edificio más grande y rentar el resto?

Sí. Algunos dueños-usuarios compran un edificio de varios locales, ocupan una parte y rentan el resto. Los bancos tienen reglas sobre cuánto debe ocupar usted para ciertos préstamos.

¿Puedo comprar el edificio que estoy rentando?

Posiblemente. Algunos contratos incluyen opción de compra o derecho preferente. Aunque el suyo no lo tenga, el dueño podría estar abierto a una oferta.